DỰ ÁN VĂN PHÒNG CHO THUÊ TP.HCM THAY ĐỔI KẾ HOẠCH

Liên tục trong thời gian qua, phân khúc cao ốc văn phòng cho thuê TP.HCM chứng kiến sự sụt giảm và dự báo sẽ còn khó khăn hơn trong năm 2013

Liên tục trong thời gian qua, phân khúc cao ốc văn phòng cho thuê TP.HCM chứng kiến sự sụt giảm và dự báo sẽ còn khó khăn, một số dự án thuộc phân khúc này đang có kế hoạch thay đổi để phù hợp với tình hình thực tế của thị trường.

Theo kết quả khảo sát gần đây nhất của Công ty Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam, trong quý III/2012, phân khúc thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM đón nhận thêm 5 cao ốc văn phòng mới với hơn 23.000 m2 sàn, tăng 2% so với quý trước. Nguồn cung tăng, trong khi giá cho thuê đang tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm, trung bình còn 540.000 đồng/m2/tháng trong quý III/2012, giảm 2% so với quý II/2012 và giảm 8% so với quý III/2011.

Giá cho thuê văn phòng liên tục sụt giảm trong thời gian qua, khiến cho một số dự án cao ốc văn phòng đã bắt đầu có sự dịch chuyển từ phân khúc này sang phân khúc khác, để tìm cơ hội mới.

Mới đây nhất, chủ đầu tư Dự án cao ốc văn phòng cho thuê DB Court trên đường Điện Biên Phủ (quận 3, TP.HCM) đã chính thức công bố chuyển đổi công năng một phần cao ốc này từ văn phòng cho thuê sang căn hộ cho thuê (38 căn hộ cho thuê có diện tích từ 50 đến 85 m2). Theo nguồn tin của Báo Đầu tư, ngoài Dự án này, một dự án trên đường Võ Văn Tần (quận 3, TP.HCM), trước đây đã lên kế hoạch xây dựng thành một cao ốc văn phòng cho thuê, song đang thay đổi kế hoạch xin chuyển đổi thiết kế sang khách sạn.

Sự sụt giảm của phân khúc văn phòng cho thuê đã phá vỡ kỳ vọng của không ít chủ đầu tư các dự án thuộc phân khúc này. Ông Nguyễn Hoài Nam, Tổng giám đốc Berjaya Việt Nam, sự khó khăn của thị trường bất động sản nói chung và phân khúc văn phòng cho thuê nói riêng đã làm cho kế hoạch của nhiều doanh nghiệp bị đảo lộn. “Thời điểm khi vừa đầu tư vào dự án Trung tâm Tài chính Việt Nam (VFC) ở khu vực hồ Kỳ Hòa, chúng tôi tính toán, giá cho thuê văn phòng của khu vực này trung bình 800.000 đồng/m2/tháng. Tuy nhiên, hiện nay, giá cho thuê văn phòng đang sụt giảm mạnh, ngay cả văn phòng cho thuê trên đường Đồng Khởi, quận 1 mà chúng tôi đang thuê cũng chỉ có giá hơn 400.000 đồng/m2/tháng. Như vậy, rõ ràng giá cho thuê văn phòng ở khu vực trên khó đạt được kỳ vọng như trước đây ”, ông Nam nói và cho biết, chính vì lẽ đó, trong kế hoạch xây dựng Dự án VFC sắp tới, Berjaya sẽ có điều chỉnh phần văn phòng cho thuê, có thể sẽ chuyển đổi hoặc giảm bớt hoặc diện tích văn phòng cho thuê sang lĩnh vực khác.

Tổng giám đốc điều hành Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) Marc Townsend phân tích, trong giai đoạn khủng hoảng hiện nay, xu hướng rõ nhất của thị trường là có nhiều dự án chuyển hướng sang đầu tư vào phân khúc căn hộ dịch vụ. Theo ông Hồ Quang Toàn, Phó giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, trước đây, các DN có xu hướng muốn xây dựng cao ốc văn phòng. Song hiện tại, xu thế thị trường đang có sự thay đổi, chủ đầu tư phải tính toán sao cho hiệu quả để thu hồi vốn nhanh nhất.

Trước thực tế này, UBND TP.HCM đã có chủ trương cho phép một số dự án văn phòng cho thuê chuyển công năng thành dự án căn hộ để tìm đầu ra cho thị trường. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng có thể được xem xét việc chuyển đổi này.

Đại diện Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM cho biết, việc dự án có được chuyển công năng hay không phải dựa trên cơ sở của quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết của khu vực đó. Riêng với chức năng ở (vì liên quan số dân sinh sống tại đây), nên phải xem xét các tiêu chí về hạ tầng xã hội, như trường học, bệnh viện...

Read More

NHỮNG TÒA NHÀ VĂN PHÒNG CÓ DIỆN TÍCH TRỐNG Ở TP.HCM

Từ năm 2007 đến nay, sau 5 năm diện tích văn phòng cho thuê tại Tp.HCM đã tăng gấp 3 lần, giá thuê văn phòng liên tục sút giảm trong năm năm qua

Từ năm 2007 đến nay, sau 5 năm diện tích văn phòng cho thuê tại Tp.HCM đã tăng gấp 3 lần từ hơn 665.000m2 sàn lên gần 1,9 triệu m2 sàn.

Mặc dù thị trường văn phòng cho thuê tại Tp.HCM đang có bước phục hồi nhưng không đáng kể, do nguồn cung tăng lên quá nhanh cùng với nền kinh tế trong và ngoài nước gặp nhiều khó khăn dẫn đến tổng cầu thuê nhà văn phòng đi xuống suốt 3 năm vừa qua. Điều này đã tạo nên áp lực cho các chủ tòa cao ốc khá nhiều dẫn đến giá thuê liên tục giảm sút, và tiếp tục có xu hướng giảm.

Mặc dù đã giảm giá thuê, tuy nhiên, giá thuê văn phòng hạng A vẫn thuộc vào TOP 50 quốc gia có giá thuê văn phòng  đắt đỏ nhất thế giới, Tp.HCM xếp thứ 2 và Hà Nội sếp thứ 3 tại khu vực Đông Nam Á chỉ sau Singapore.

Theo khảo sát trong quý 2/2012 của Công ty CBRE Việt Nam, hiện tỷ lệ lập đầy diện tích văn phòng hạng A tại Tp.HCM đang có xu hướng tăng lên, tuy nhiên, do được đầu tư xây dựng trong đúng thời điểm khủng hoảng kinh tế nên những tòa nhà hiện bắt đầu đưa vào sử dụng vẫn đang gặp phải tỷ lệ trống cao dao động từ 25% đến 40% như Bitexco Financial Tower tại quận 1, Maritime Bank Tower, Flaminton,….

Một số tòa nhà có tỷ lệ lập đầy đang tăng lên khá tốt như Vincom Centre từ 51% quý 4/2011 lên 67% vào quý 2/2012, REE Tower từ 20% lên 80%, Green Power từ 70% lên 90%,… 

Nguồn: CBRE

 

Có 5 tòa nhà dự kiến hoàn thành trong năm 2012, nhưng trên thực tế chỉ có khoảng 1 hoặc 2 tòa cao ốc có thể hoàn thành.

Năm 2012, chỉ có khoảng 9000m2 sàn văn phòng cho thuê mới được đưa ra thị trường, trong khi đó con số dự kiến là 84000m2 sàn, chỉ đạt 11% kế hoạch.

Theo nguồn tin từ CBRE, được xác nhận bởi chủ đầu tư hoặc đại diện chủ đầu tư, từ quý 1/2012 đến quý 2/2012 đã có 2.293m2 sàn văn phòng cho thuê tại tòa nhà. Từ Quý 1/2011 đến Quý 1/2012 có 41.450m2 sàn văn phòng đã được thuê.

Nửa đầu năm 2012 cho thấy, diện tích đã cho thuê chủ yếu là các Công ty Việt Nam chiếm 87,5%, còn lại 12,5% là đến từ công ty nước ngoài.

 

Giá thuê thực văn phòng hạng A tại Tp.HCM trung bình hiện nay là khoảng 30 USD/m2/tháng (chưa có VAT và phí quản lý), nếu tính phí quản lý và VAT giá thuê thực khoảng 39,6 USD/m2/tháng. Nhằm giữ chân khách thuê còn hơn để diện tích trống của tòa nhà tăng cao, cùng với nguồn cung đang tăng mạnh, thị trường văn phòng hạng Ađang cạnh tranh khá khốc liệt. Dẫn đến chủ tòa cao ốc có nhiều chính sách ưu đãi dành cho khách thuê làm giá thuê thực sau khi trừ các ưu đãi còn khoảng 33,2 USD/m2/tháng.

Có 4 tòa nhà văn phòng hạng A tại khu trung tâm Tp.HCM đang sẵn sàng đáp ứng diện tích thuê cho thị trường, gồm Presidents Place tại quận 1 với tổng diện tích 9.100m2 dự kiến bàn giao vào tháng 6/2012, Saigon One Tower tại quận 1 với 40.000m2 công trình đang hoàn thiện, Times Square quận 1 với 12.704m2 sàn đang hoàn thiện, và Le Meridian quận 1 với 9.125m2 sàn dự kiến tháng 7/2012 bàn giao. Văn phòng hạng A tại Tp.HCM khả năng sẽ diễn ra tình trạng khan mặt bằng trong giai đoạn 2012-2015 vì chưa có dự án nào tiếp tục triển khai ngoài Vietcombank Tower và BIDV Tower.

Cũng theo con số thống kê từ CBRE, từ năm 2007 đến nay, sau 5 năm diện tích văn phòng cho thuê tại Tp.HCM đã tăng gấp 3 lần từ hơn 665.000m2 sàn lên gần 1,9 triệu m2 sàn.

Diện tích cho thuê được của văn phòng hạng A cũng đang có xu hướng tăng lên, điều này có thể do giá thuê giảm, nhiều khách hàng muốn nâng cấp văn phòng chuyển vào khu trung tâm. Diện tích thực thuê quý 1/2012 đạt trên 13000m2 sàn so với quý trước đó là 8.500m2, do đó tỷ lệ trống đang có xu hướng tăng lên.

Theo nhận định của Knight Frank, dự kiến giá thuê sẽ không giảm sâu hơn nữa, tuy nhiên giá thuê thực tế có thể sẽ thấp hơn khi xem xét đến thời gian thuê. Các dự án văn phòng cho thuê sẽ có sự cạnh tranh khi khách thuê thường tham khảo giá giữa các tòa nhà và quan tâm đến sự tư vấn chuyên nghiệp. Càng nhiều nguồn cung lớn từ các dự án mới tham gia vào thị trường sẽ làm cho tỷ lệ trống gia tăng.

vanphongchothuehcm.net

Read More

CHO THUÊ VĂN PHÒNG ẢO

Nhằm giải bài toán kinh tế cho những doanh nghiệp vừa và nhỏ, mới thành lập, văn phòng đại diện công ty,“Cho thuê văn phòng ảo”,ngày càng nở rộ.

Nhằm giải bài toán kinh tế cho những doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới thành lập, văn phòng đại diện các công ty nước ngoài tại Việt Nam, “Cho thuê văn phòng ảo”, thuê chỗ ngồi để làm việc... ngày càng nở rộ. Tính đến nay ở TP.HCM có không dưới 20 doanh nghiệp, đơn vị kinh doanh cho thuê văn phòng ảo này.

Hiểu đơn giản, “văn phòng ảo” là dịch vụ cung cấp cho doanh nghiệp một địa chỉ giao dịch đẹp, thuận tiện cho việc xây dựng hình ảnh và tiếp xúc với khách hàng, có nhân viên trực điện thoại, thư từ, có chỗ tổ chức họp. “Tuy nhiên, chủ doanh nghiệp, nhân viên có thể không có mặt làm việc mà chỉ đến vào những lúc cần tiếp khách, nhận thư từ. Gần như toàn bộ công việc được thực hiện bên ngoài như quán cà phê, nhà riêng... ... Cách làm này sẽ giúp tiết kiệm được chi phí thuê văn phòng theo kiểu truyền thống rất nhiều”.

Ví dụ: Chị Trần Lê Thùy, giám đốc một công ty tư vấn có trụ sở tại nhà riêng trong con hẻm khá ngoằn ngoèo của Q. Bình Thạnh, cho biết: “Trước đây mỗi lần khách hàng tìm đến công ty lại than thở sao công ty ở chỗ tìm mòn mắt mới thấy. Một số đối tác muốn liên kết để làm ăn cũng góp ý sao công ty lại ở trong hốc thế kia, làm ăn gì được. Qua tìm hiểu trên mạng, tôi quyết định thuê văn phòng ảo” tại đường Lê Thánh Tôn, Q.1”.

Chị Thùy ước tính chi phí bỏ ra cho một địa chỉ đẹp chừng 3 triệu đồng/năm, không đáng bao nhiêu mà công việc giao dịch lại thuận lợi. Khách hàng không còn e ngại mỗi khi giao dịch với công ty chị nữa. Văn phòng cho thuê hiện tại nằm trên tầng 6, bài trí khá đẹp mắt, có đủ máy lạnh, máy in, điện thoại. So với văn phòng cho thuê 15m2 trước đây ngổn ngang đồ đạc, khách tới không có chỗ để xe thì vị trí này được chị Thùy cho là rất thoải mái, riêng tư và lịch sự.

Không riêng chị Thùy, ngày càng nhiều công ty chọn cách thuê “văn phòng ảo” để tiết kiệm chi phí. Hiểu đơn giản, “văn phòng cho thuê ảo” là dịch vụ cung cấp cho doanh nghiệp một địa chỉ giao dịch đẹp, thuận tiện cho việc xây dựng hình ảnh và tiếp xúc với khách hàng, có nhân viên trực điện thoại, thư từ, có chỗ tổ chức họp. “Tuy nhiên, chủ doanh nghiệp, nhân viên có thể không có mặt làm việc mà chỉ đến vào những lúc cần tiếp khách, nhận thư từ. Gần như toàn bộ công việc được thực hiện bên ngoài như quán cà phê, nhà riêng... Cách làm này sẽ giúp tiết kiệm được chi phí thuê văn phòng theo kiểu truyền thống rất nhiều” - bà Trần Thị Mỹ Hạnh, trưởng bộ phận dịch vụ văn phòng Công ty Fimexco, cho biết.

Sau sáu năm kinh doanh dịch vụ cho thuê “văn phòng ảo”, đến nay Công ty Fimexco đã gần đầy kín hợp đồng thuê văn phòng. Ở sảnh tiếp tân, người tới giao dịch thường rất ngạc nhiên với những tấm bảng dày khít tên các công ty. Các doanh nghiệp có nhu cầu thuê “văn phòng ảo” thường có yêu cầu công việc không cần giao dịch nhiều, ít nhân viên hoặc các doanh nghiệp vừa và nhỏ còn e ngại chuyện lời lỗ, nếu đầu tư nhiều chi phí vào tiền thuê văn phòng cũng khá mạo hiểm. “Vì vậy nhiều doanh nghiệp vừa thành lập, thuê “văn phòng ảo” một thời gian sau đó quay sang thuê văn phòng thật để phát triển việc kinh doanh” - bà Hạnh nói.

Một gói hợp đồng “cho thuê văn phòng ảo” thường có giá trị trong vòng một năm, tùy theo địa thế, trang thiết bị văn phòng mà giá cao thấp khác nhau. Chẳng hạn, nếu khách cần địa chỉ đẹp để giao dịch thư từ chỉ cần thuê văn phòng nhỏ ở các con đường trung tâm như Lê Thánh Tôn, Lý Tự Trọng (Q.1). Ngược lại, nếu có nhu cầu tiếp khách trực tiếp, hội họp thường xuyên sẽ thuê văn phòng tương đối rộng rãi, ở khu vực có đường hai chiều như Nguyễn Hữu Cảnh (Q.1), Nguyễn Văn Trỗi (Q. Phú Nhuận). Ông Trần Thanh Hùng, trưởng giám đốc điều hành Công ty Central Office, cho biết thêm: “Tùy theo các yêu cầu đó mà mức giá chúng tôi đưa ra cũng có sự khác biệt về dịch vụ, từ các yếu tố căn bản nhất của một văn phòng cho thuê đến dạng văn phòng cao cấp...”. “Văn phòng ảo” của công ty ông Hùng có giá 900.000-3 triệu đồng/tháng vì nằm trên tầng 16, có quang cảnh đẹp và địa chỉ đắc địa (đường Lê Thánh Tôn, Q.1).

Bàn có 10 giám đốc

Thật khó tưởng tượng cảnh 10 vị giám đốc của 10 công ty lại có thể ngồi sát cạnh nhau trong một căn phòng, thay vì mỗi người một phòng riêng thênh thang. Tuy nhiên điều này là có thật, với dịch vụ cho thuê chỗ ngồi, chia sẻ văn phòng đang nở rộ tại TP.HCM.

Với dịch vụ này, một phòng có nhiều bàn được ngăn ra để các giám đốc của nhiều công ty cùng ngồi làm việc. Một gói dịch vụ thường gồm: bàn rộng 1-1,2m, ngăn cách với các bàn khác, có điện thoại, fax, được sử dụng máy in, có nhân viên dọn vệ sinh mỗi ngày. Giá trung bình của một chỗ ngồi tại văn phòng cho thuê  chia sẻ dao động 1,5-3 triệu đồng/tháng tùy vị trí của tòa nhà, hợp đồng nửa năm hoặc một năm. Một văn phòng chia sẻ có 8-10 chỗ ngồi, trong giờ làm việc cũng hệt như văn phòng của một công ty vì các giám đốc sau một thời gian thuê đều trở nên thân quen, nhộn nhịp, thậm chí rủ nhau đi ăn cơm và chia sẻ những khó khăn trong công việc. Họ cũng bài trí bàn làm việc của mình đẹp mắt với hoa tươi, lịch để bàn, khung ảnh gia đình.

Ông Trần Minh Hải, giám đốc một công ty dịch vụ vận tải, kể: “Từ đầu tôi đã xác định công việc của mình không cần văn phòng rộng, chỉ cần có một địa chỉ cho khách hàng biết có công ty tồn tại nên tôi thuê chỗ ngồi làm việc được sáu tháng nay. Việc ai người nấy làm nên cũng không phiền hà gì”. Mỗi khi khách có nhu cầu môi giới nhà đất, ông thường đến nhà khách để trao đổi. Khách nào muốn gặp ở công ty cho tiện, ông tiếp ở bàn dành cho khách gần quầy tiếp tân. “Làm việc như thế cũng vui, khi kế bên mình là giám đốc của rất nhiều công ty nên tôi cũng hiểu thêm về các lĩnh vực khác. Nếu ai hôm đó không thấy đi làm là mọi người lại hỏi thăm. Đầu năm chúng tôi cũng góp nước ngọt, bánh mứt để liên hoan chung” - ông nói. Trong hợp đồng thuê, ông Hải cho biết bên công ty cho thuê cũng quy định một số điều như không được làm ồn, quy định thời gian làm việc, nếu làm quá giờ sẽ không được dùng máy lạnh, giữ gìn trang thiết bị... của văn phòng cho thuê.

Lập lờ thật ảo

Việc cho thuê “văn phòng ảo”, văn phòng chia sẻ tưởng chừng đơn giản nhưng cũng nảy sinh lắm vấn đề rắc rối. Bà Mỹ Hạnh cho biết: “Dịch vụ “văn phòng ảo” thường bị các công ty không ký hợp đồng thuê sử dụng chui địa chỉ, hoặc các công ty hết hạn thuê “văn phòng ảo” không chịu ký tiếp hợp đồng nhưng vẫn “lẳng lặng sử dụng”, các trường hợp này làm chúng tôi tốn rất nhiều thời gian giải thích khi các cơ quan chức năng hoặc khách hàng của họ tìm đến công ty”.

Cái khó ló cái khôn, để hạn chế việc khách hàng đến công ty không gặp ai và những rắc rối trong nhân sự, một số công ty cho thuê văn phòng đã nhanh chóng áp dụng công nghệ thông tin vào việc quản lý. “Chỉ cần cấp cho khách thuê văn phòng một tài khoản trên mạng của công ty, sau đó chúng tôi sẽ cập nhật đầy đủ thông tin những ai đến giao dịch, các hóa đơn khách phải thanh toán...

Khách chỉ cần đăng nhập và theo dõi, thay vì phải gọi điện thoại hoặc đến công ty giải quyết” - ông Thanh Hùng cho biết. Tuy nhiên, giải pháp quan trọng và cần kíp nhất vẫn là từ gốc vấn đề: “Nguyên nhân chính là hiện nay, điều kiện cấp giấy phép kinh doanh không yêu cầu hợp đồng cho thuê mặt bằng, các doanh nghiệp nếu muốn có thể lách luật, lập địa chỉ ma rất dễ dàng và gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp cho thuê văn phòng dạng này. Chính vì thế, chúng tôi rất mong sở kế hoạch và đầu tư sẽ có những giải pháp phù hợp hơn để kiểm soát chặt chẽ vấn đề này”.

Read More

TIN TỨC VĂN PHÒNG TRANG 4

DỰ ÁN VĂN PHÒNG CHO THUÊ TP.HCM THAY ĐỔI KẾ HOẠCH

1,475 lượt xem

Liên tục trong thời gian qua, phân khúc cao ốc văn phòng cho thuê TP.HCM chứng kiến sự sụt giảm và dự báo sẽ còn khó khăn hơn trong năm 2013

Chi tiết →

NHỮNG TÒA NHÀ VĂN PHÒNG CÓ DIỆN TÍCH TRỐNG Ở TP.HCM

2,804 lượt xem

Từ năm 2007 đến nay, sau 5 năm diện tích văn phòng cho thuê tại Tp.HCM đã tăng gấp 3 lần, giá thuê văn phòng liên tục sút giảm trong năm năm qua

Chi tiết →

THỊ TRƯỜNG CHOTHUEVANPHONG VẪN VẮNG KHÁCH

1,316 lượt xem

Theo ghi nhận của một số chủ đầu tư chothuevanphong trên địa bàn tp, hiện thị trường này đang vắng khách và đối mặt với sức ép về giá cả, các dịch vụ đi kèm

Chi tiết →

CHO THUÊ VĂN PHÒNG ẢO

1,052 lượt xem

Nhằm giải bài toán kinh tế cho những doanh nghiệp vừa và nhỏ, mới thành lập, văn phòng đại diện công ty,“Cho thuê văn phòng ảo”,ngày càng nở rộ.

Chi tiết →

THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ TPHCM NĂM 2013

2,700 lượt xem

Nguồn cung văn phòng mới tiếp tục tăng mạnh, tỷ lệ trống tăng và giá thuê văn phòng giảm là xu hướng được dự báo cho thị trường văn phòng năm 2013.

Chi tiết →

SUNWAH TOWER

1,354 lượt xem

Địa Ốc Kim Quang giới thiệu Cao ốc văn phòng cho thuê Sunwah Tower tọa lạc tại số 115 Nguyễn Huệ, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP. HCM.

Chi tiết →

CAO ỐC 123

1,580 lượt xem

Địa Ốc Kim Quang giới thiệu Cao ốc văn phòng cho thuê Cao Ốc 123 tọa lạc tại số 123 – 127 Võ Văn Tần, Quận 3, TP.HCM.

Chi tiết →

CAO ỐC 123 NGUYỄN ĐÌNH CHIỂU

1,668 lượt xem

Địa Ốc Kim Quang giới thiệu Cao ốc văn phòng cho thuê Cao Ốc 123 Nguyễn Đình Chiểu tọa lạc tại 123 Nguyễn Đình Chiểu, phường 6, Quận 3, TP.HCM.

Chi tiết →

SAIGON TRADE CENTER

1,592 lượt xem

Địa Ốc Kim Quang giới thiệu Trung tâm thương mại và Cao ốc văn phòng cho thuê Saigon Trade Center tọa lạc tại số 37 Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM.

Chi tiết →

VINCOM CENTER B

1,901 lượt xem

Địa Ốc Kim Quang giới thiệu Trung tâm thương mại và Cao ốc văn phòng cho thuê Vincom Center B tọa lạc tại 75 Lê Thánh Tôn và 45 Lý Tự Trọng, phường Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM.

Chi tiết →

Read More